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半岛1919”创意园区成宝山产业转型经典范例

时间:2015-06-30 17:55:55 浏览: 来源:互联网
陈宇洲/制图
    
         “M50-半岛1919”创意园区的前身是中国纺织泰斗聂其杰先生于1919年创办的吴淞大中华纱厂。由于园区东北侧紧靠吴淞大桥及S20外环线,西南侧处于吴淞江和泗塘河交汇处,整幅地块呈半岛状,鉴于悠久的历史渊源和独特形状,园区取名为“半岛1919”。园区于2008年开始筹建,改造完成后的园区占地面积达到14.3万平方米,建筑面积达到13.4万平方米,分为东区、中区和西区三部分,并开始进行招商。
 
        定位特色文化创意园区
       半岛1919园区的副经理朱民康介绍道,从2008年至2011年的这段时间内,由于没有整体的核心概念,对招商的类型和能级也没有具体要求,半岛1919和其他的产业园区无甚区别,发展也较为缓慢。2011年,园区被归属为上海纺织时尚产业发展有限公司。凭借园区内独特的文化旅游资源,园区开始定位为文化创意产业园区。
        “我们这里对纺织工业建筑群的保留应该是上海最完整的。在进行园区改造以后,我们这里也基本上没有新建的厂房,几乎都是以前的老建筑。”朱民康所说的这些老建筑包括了自1919年建厂以来,不同时期的厂房和建筑物近30栋。例如园区的1号楼是原建于1921年的医生间,4号楼及5号楼是建于1922年,7号楼是建于1936年的原工厂同乐会等,此外四排八幢的“拿摩温”宿舍也有强烈的时代特点和建筑特点。
        在确定了定位以后,园区开始形成“历史风貌、工业文明、时尚生活”三大特色,在招商过程中也开始向文化创业产业、艺术工作室等类别靠拢,电影电视剧组也陆续在园区进行外景拍摄,园区在厚重的历史建筑氛围中焕发出新的时尚元素和人文气息。目前,园区中已建成十五个各具特色的主题展馆,展馆总面积16000余平方米。
       “现在,园区已经有了两块牌子。一块是上海市创意园集聚区,一块是上海市文化创意产业园。半岛1919也是宝山区仅有的三家市级文化创意园区之一。”朱民康介绍道。
 
        合作经营吸引客户入驻
       在园区初始招商阶段,有许多和之后园区定位不符的业态也进入其中。随着园区产业的升级,如同仓储等能级较低的业态会被逐渐过滤。“对于和园区定位不符的业态,我们租赁合同到期后就会自然终止。”朱民康介绍道,“同时我们也会比较倾向于引进设计、文化创意型的公司。”
        除了逐步调节园区内的业态类型,园区还通过多种方式提高园区经营能力。对于园区内的核心企业,通过“合作经营”的方式免去企业租金,改为对企业营业额进行一定比例的提成。这无疑增强了园区对很多潜在优质客户的吸引力,对园区的经营能力而言也是压力和鞭策。朱民康谈到,园区中有很多新客户都是由老客户介绍来的。他们一方面看中了园区的特色和整体氛围,另一方面也对合作经营的方式表示欢迎。通过合作经营的方式引入核心企业,也能带动更多的其他相关企业入驻,提高园区的整体出租率和租金水平。“从2010年至今,园区的租金水平已经有了很大程度的提高,今年我们计划营业额较2011年翻番。”朱民康说。在提高出租率和租金水平的同时,园区依然会定期对入驻企业进行评估,形成良性循环,提升园区的整体产能。
        在提高产业能级的同时,半岛1919园区非常注意控制产业和商业配比。“控制商业业态的比例,实际上也是保持园区文化创意的特色。作为一个文创园区,游客在这里应该体会的是休闲的氛围而不是这里买一点东西那里买一点东西的喧闹,我们的租户也需要一个安静的环境才能激发灵感。”朱民康认为,目前的文创园区开始一拥而上,同时也出现了“千园一面”的问题,但市场的整体容量有限,只有经济上切实的回报才能带动园区产业的发展。因此保持自身特色,保持对市场的吸引力,也是众多文化创意园区需要面对的课题。
        由于在开始改造的过程中定位不明确,目前园区依然存在一些问题。记者在进入园区时曾看见许多沿街小商铺和自发形成的菜市场,后来才知道这也是园区的一部分。朱民康谈到,由于园区总面积非常大,现在着重打造的是西园区,东区和中区自发形成的业态和整个园区的定位并不符合,也带来了一些管理上的困难和安全隐患。今后园区也希望能分阶段地提升整体环境。
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